亢雅利代表：
您提出的“关于改善棚户区群众居住条件的建议”收悉，现答复如下：
收到建议后，城中区高度重视，区委区政府主要领导第一时间与南管委对接，协调南管委开展现场勘查、沟通协调、收集数据、测算成本等各项工作。经测算，该小区拆迁成本过大，征收后土地收益无法平衡拆迁成本，若无财政补贴，将无法实施拆迁安置，因此我区根据老旧小区相关政策要求，现场查看楼院，并申报城市体检项目。
一、基本情况
矿建小区位于南川东路85号，原为矿建二十一处，现已破产多年，暂由瑞驰社区代管。据了解，矿建小区占地面积约150亩，土地性质为国有土地，共有43栋住宅楼及2栋办公楼，房屋总建筑面积约81805㎡，总户数1482户；铺面及2栋办公楼分别建于70年代及2000年，总建筑面积约591.43㎡，归青海金慧建筑有限责任公司所有。
成本测算
（一）住宅成本测算情况。住宅共有43栋1482户，建筑总面积为81805㎡。按照8500元/㎡房屋拆迁补偿标准计算，需支付房屋拆迁补偿费69534.25万元；每户搬迁奖励3万元，需4446万元；每户搬家补助费2000元，需296.4万元；安置过渡费20元/㎡，过渡期为36个月，过渡费需5889.96万元；每户中小学学生补助费500元，需74.1万元；拆除费及垃圾清运费45元/㎡，需368.1225万元；银行贷款利息（贷款年利率5.395%、贷款期限为3年）合计13364.3万元；根据拆迁补偿条例，不足45㎡的需补足45㎡，据统计不足45㎡的住户有504户（其中27平方米至45㎡的有78户约1404㎡、35㎡至45㎡的有426户约2400㎡），以上不足45㎡的总面积约为3804㎡，经测算需购买资金约3233.4万元。以上费用合计9.72亿元（此费用为套内1:1进行安置所需费用）。
按照被征收房屋原产权套内面积1:1的比例进行产权调换，超出应安置建筑面积20㎡以内的按2个阶梯价给予优惠购买（其中超出应安置建筑面积第一个10㎡以内按优惠价均价5000元/㎡计算；超出应安置建筑面积第二个10㎡以内按优惠价均价6000元/㎡计算）。超出应安置面积20平方米以内的还需补贴资金约1482户×20㎡×3000元/㎡=8892万元。
经测算该小区（住宅）共需约10.61亿元征拆资金（包含房屋拆迁补偿费、搬迁奖励、搬家补助费、安置过渡费、中小学学生补助费、拆除费及垃圾清运费、银行利息等）。
（二）非住宅成本测算情况。非住宅为一次性货币补偿。非住宅共有2栋楼为青海金慧建筑有限责任公司所有，建筑面积为591.43㎡，该拆迁补偿标准如果按照4500元/㎡进行补偿，需支付拆迁补偿费合计266.1435万元。
综上所述，住宅及非住宅所需征拆安置资金约10.64亿元。
三、出让土地分摊成本情况
该小区土地面积约为150亩，去除道路用地及绿地用地约40亩，可开发用地约110亩。经测算，出让土地分摊成本为966.95万元/亩（106364.676万元÷110亩=966.95万元），由于2021年至今社会经济下行及房地产市场处于低迷期，出让用地最高以600万元/亩进行挂牌，因此收取的110亩土地出让金无法平衡该小区拆迁成本。
四、其他情况
该小区每套建筑面积50㎡及50㎡以下占总户数（1482户）的87%（1290户），只有13%（192户）的户数每套建筑面积在76㎡以上。目前，所修建小区建筑面积每套至少在80㎡以上，若进行拆迁安置，住户能否承担按市场价购买部分存在不确定因素，因此该小区暂未被列入城中区棚户区改造计划。
同时，我区开展房屋安全隐患排查工作时发现，该小区部分楼院被鉴定为危楼危房，不符合老旧小区改造政策，故未纳入老旧小区改造项目，将其申报为城市体检项目，积极争取相关政策扶持。
下一步打算
针对您提出的老旧小区改造建议，我区根据《关于印发青海省全面推进城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》（青政办〔2021〕13号）要求，抢抓老旧小区综合改造和基础设施配套等重要机遇，遵循以人为本、因地制宜、居民自愿、保护优先、监管并重的原则，提升老旧小区改造水平，补齐城市配套设施短板，改善城镇居民居住环境和生活质量。一是采取“实地走访+街道摸底”的模式编制老旧小区改造计划，建立健全全区老旧小区现状台账库，按照“一院一策”原则，围绕现状、需求、年限、人群、栋数、管理等全方面、多层次梳理老旧小区基础资料，尊重居民意愿，动员居民参与，因地制宜制定改造计划。二是充分发挥“全科网格”作用，建立健全社区、业主委员会、小区党组织、产权单位、物业服务企业、小区居民等参与配合的协同改造机制。各方共同参与施工监督、改造效果评价、后续管理等，形成长效评估机制，共同维护改造成果，在积累经验的同时对后续老旧小区改造及时进行调整补充。三是“楼体改造+基础治理”实施模式，对于满足居民安全需要和基本生活需求的基础类改造，坚持居民自愿，应改尽改，以“集中成片”改造模式，从独个楼院的本体改造及基础完善至片区所有楼院的改造至小区周边市政道路集中改造的模式，将政府投资类各项目集中投入、连片整治。四是充分发挥老旧小区改造过程中街镇、社区、小区物业、业主委员会及产权单位的推动作用，引导居民积极参与监督前中后期改造全过程。加强事中事后监管，严格落实日常监管责任。督促建设单位严格落实首要责任，严格按批复的建设内容和工期组织建设，保障工程项目质量安全；督促勘察设计单位认真踏勘小区及周边设施情况，排查安全隐患，在改造方案中统筹治理；督促施工单位严格按标准规范施工，确保施工质量和安全；督促监理单位认真履行监理职责，特别是加强对相关设施安全改造的监督检查。
在此，由衷感谢您对城中区人民群众居住条件的关心与关注，同时对您认真履行人大代表职责致以敬意。
（联系人：王丽晶 联系方式：8248334 ）
西宁市城中区人民政府
2023年8月23日
