申请人：李**，男，1992年3月*日出生，居民身份证号码为632124************，户籍所在地为青海省湟中县*镇*村*号，现住青海省西宁市城北区*号楼。

被申请人：西宁市城中区市场监督管理局

法定代表人：尖*措，系该局局长。

地址：西宁市城中区大同街*号

申请人李**对被申请人西宁市城中区市场监督管理局于2023年9月*日作出的《关于李**投诉西宁市碧桂园珑悦天宸虚构事实销售房产的回复》不服，于2023年9月*日向本机关提出行政复议申请，本机关依法予以受理，现已审理终结。

申请人请求：

1.撤销被申请人作出的调查回复。

2.责令被申请人以事实为依据作出公平的裁决和对开发商作出必要的处罚。

申请人称：申请人李**于2021年12月*日通过别人介绍到珑悦兰庭售楼处，销售人员接待了申请人并介绍称珑悦兰庭售楼处是珑悦天宸临时售楼处并且现在房价是特价时间段让申请人抓紧时间购买。销售人员带申请人参观了样板间称买房后交房时和样板间一样的效果，引导申请人签订了认购书和备案合同，销售人员称中介公司给申请人办理按揭手续，申请人和（广州葡东按揭咨询服务有限公司）中介公司签订了房地产服务委托合同，申请人提交了*元的中介费，合同内容是委托中介公司办理一切备案事宜和按揭事宜，随后一年多一直未备案，申请人到市民中心交易中心未查到备案记录，申请人认为自己上当受骗了请求退房退款。销售人员称和领导请示后告知结果，一直未有结果，到了2023年销售人员称可以备案了，但申请人称因种种原因自己不符合按揭条件了，申请人只能退房退款。后来申请人联系销售人员，但与申请人前期沟通购房事宜的销售人员已经离职，另一位销售人员添加了申请人的微信，申请人通过微信多次请求退房退款，还是一直未果，申请人也去现场查看了认购的房屋，房子和样板间区别很大，有间屋子很黑，遮光很严重，申请人联系资金监管账号机构发现申请人的购房款未在监管账号内。申请人认为在房屋销售过程中西宁碧胜房地产开发有限公司的售楼处销售人员存在多种违法违规的行为，从头到尾将申请人当作傻子一样耍。一是合同法第二十五条规定：“以合法形式掩盖非法目的，合同无效，违反法律，行政法规的强制性规定，合同无效”。合同法第四十五条规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当促成条件成就的，视为条件不成就”。合同法第四二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。1.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。2.有其他违背诚实信用原则的行为。因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。3.一方以欺诈手段订立合同，损害国家利益”。二是销售人员让申请人转账定金的账号不是国家规定的开发商预收款监管账号，该行为已严重违反《中华人民共和国商品房销售管理办法》。根据青海建设管理局所出具的房屋预售许可证2018009号文件上明确规定：“为保障购房者合法权益，请购房者将购房款直接存入预售证所记载的银行账户”。三是国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知第九条规定：“对取得销售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”。第十五条规定：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”。《最高人民法院关于审理买卖房屋合同纠纷法律适用若干问题的相关解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。按照相关规定对于价格低于备案价15%以上的房子，我国将限制其网签备案，这种房子不符合网上备案要求。开发商不得以虚拟价格和欺诈销售方式诱导买受人签订草签合同，新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售，否则就是违法行为。申请人认为在西宁市碧桂园珑悦天宸售楼处购买房屋时被销售人员以不合法的价格欺骗申请人支付首付款签订了一个根本不存在的购房协议。

被申请人称：针对申请人李**投诉举报事宜，被申请人城中区市场监督管理局进行了全面调查。一是申请人提出退房退款诉求，被申请人单位执法人员于2023年8月*日组织申请人及西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部工作人员进行调解。由于双方争议较大，无法达成一致，双方签订投诉调解书，终止调解，并将权利救济途径告知申请人。二是申请人在举报信中提出的西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部虚假宣传问题，被申请人单位执法人员对西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部进行现场调查，未发现有承诺阳光、楼间距等内容的宣传彩页、展板等。申请人与西宁碧胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中也未约定阳光、楼间距等事项且当事人也未提供相关佐证资料，证据不足，无法认定西宁碧胜房地产开发有限公司存在虚假宣传行为。三是申请人在举报信中提出的西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部未明码标价问题，被申请人单位执法人员对西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部进行现场调查，售楼部工作人员现场提供《商品房备案价格表》。申请人与西宁碧胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）、认购书中都有房屋每平方米单价及房屋总价且西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部宣传彩页、展板上标明每平方米均价，不存在未明码标价问题。四是申请人在举报信中提出的西宁市珑悦天宸低于成本价销售、扰乱市场问题，复议申请认为“西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部以低于备案价的15%销售房屋，属于违规行为”，执法人员从低于成本价，扰乱市场角度出发进行调查。经调查，该楼盘正在建设，尚未完工，无法认定西宁碧胜房地产开发有限公司低于成本价销售，扰乱市场。且“低于备案价的15%”出自2014年青海省住建厅印发的《青海省房地产开发经营管理办法》第十七条“确需调整销售价格或销售价格向下浮动超过15％的，应当在调整价格前到原备案部门办理备案变更”之规定，但该《办法》第四十七条规定“本办法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日”。执法人员目前未找到该《办法》延续及其他规定调整商品房销售价格浮动区间的文件。被申请人依据《市场监督管理行政处罚程序暂行规定》第十八条，已履行法定职责，认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，请求复议机关予以维持。

经审理查明：申请人李**于2021年12月*日与西宁碧胜房地产开发有限公司签订了《西宁碧桂园珑悦天宸认购书》并向该公司支付定金*元。申请人于2021年12月*日与西宁碧胜房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并向该公司支付房款*元。申请人于2021年12月*日与广州**按揭咨询服务有限公司签订了《房地产服务委托合同》并向该公司支付中介费*元，申请人委托该公司就申请人购买该商品房及办理银行按揭贷款提供咨询及服务。因申请人与西宁碧胜房地产开发有限公司就上述房屋买卖事宜发生纠纷，其向被申请人城中区市场监督管理局提交《投诉信》（落款时间为2023年7月*日），认为西宁碧胜房地产开发有限公司存在虚假宣传、未明码标价、低价销售、房款未存入资金监管账户的违法行为，请求被申请人责成西宁碧胜房地产开发有限公司尽快退还购房款*元，并根据相关法律规定处罚该公司。被申请人收到申请人《投诉信》后进行了调查，被申请人执法人员于2023年8月*日组织申请人及西宁碧胜房地产开发有限公司西宁碧桂园珑悦天宸售楼部工作人员进行调解，但因双方争议较大，无法达成一致，双方签订投诉调解书，终止调解，被申请人将权利救济途径告知了申请人。

2023年9月*日被申请人对申请人作出《关于李**投诉西宁市碧桂园珑悦天宸虚构事实销售房产的回复》，对申请人投诉反映的问题进行回复。该回复的主要内容为：1.虚假宣传问题。被申请人执法人员对西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部进行现场调查，未发现有承诺阳光、楼间距等内容的宣传彩页、展板等。当事人与西宁碧胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中也未约定阳光、楼间距等事项且申请人也未提供相关佐证资料，证据不足，无法认定西宁碧胜房地产开发有限公司存在虚假宣传行为。2.未明码标价问题。被申请人执法人员对西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部进行现场调查，工作人员现场提供《商品房备案价格表》。申请人与西宁碧胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）、认购书中都有房屋每平方米单价及房屋总价且西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部宣传彩页、展板上标明每平方米均价，不存在未明码标价问题。3.低于成本价销售，扰乱市场问题。经调查，该楼盘正在建设，尚未完工，无法认定西宁碧胜房地产开发有限公司低于成本价销售，扰乱市场。申请人对被申请人的回复不服，遂申请行政复议。

另查明，申请人认为“低于备案价的15%销售房屋属于违法行为”出自2014年青海省住房城乡建设厅印发的《青海省房地产开发经营管理办法》第十七条的规定，该《办法》第十七条规定：“房地产开发企业应当按照经价格监管部门备案的销售价格，明码标价销售商品房，不得以超过备案的销售价格销售商品房。确需调整销售价格或销售价格向下浮动超过15%的，应当在调整价格前到原备案部门办理备案变更。”但该《办法》第四十七条规定：“本办法自2014年7月1日起施行，有效期至2019年6月30日。”该《办法》目前已经失效。

上述事实有下列证据证明：

1.申请人提供的申请人向被申请人投诉举报信复印件1份。

2.申请人提供的被申请人对申请人的投诉举报作出的回复1份。

3.申请人提供的西宁市碧桂园珑悦天宸认购书复印件1份。（认购字第*号）

4.申请人提供的房地产服务委托合同复印件1份。

5.申请人提供的中介收费*元收据复印件1张、申请人付商品房定金*元凭证1张、付商品房首付款*元凭证复印件1张。

6.申请人提供的商品房买卖合同（预售）复印件1份。

7.申请人通过微信提供的3段录音。

8.被申请人提供的西宁碧胜房地产开发有限公司电子展板照片《商品房销售明码标价备案表》3张。

9.被申请人提供的西宁碧胜房地产开发有限公司《商品房销售明码标价备案表》照片1张。（上面有碧胜房地产委托代理人李俊的签字）

10.被申请人提供的西宁碧胜房地产开发有限公司西宁市碧桂园珑悦天宸售楼部的宣传彩页2张。

11.被申请人提供的西宁碧胜房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中第三章商品房价款的页面复印件1张。

12.被申请人提供的西宁市城中区市场监督管理局投诉调解书（市场监管总寨所〔2023〕第4号）复印件1份。

13.被申请人提供的申请人在投诉举报阶段向被申请人提供的西宁市碧桂园珑悦天宸认购书复印件1份。（认购字第*号）

本机关认为：本案的争议焦点是被申请人于2023年9月*日作出的《关于李**投诉西宁市碧桂园珑悦天宸虚构事实销售房产的回复》是否符合法律规定。第一，被申请人收到申请人提交的《投诉信》后，进行了相关调查活动，并积极组织申请人与西宁碧胜房地产开发有限公司西宁碧桂园珑悦天宸售楼部工作人员进行了调解，履行了相关法定职责。第二，在终止调解后被申请人针对申请人投诉反映的西宁碧胜房地产开发有限公司存在虚假宣传、未明码标价、低价销售等问题逐一进行了答复，告知了申请人相关调查情况，保障了申请人的知情权。第三，关于申请人反映的青海西宁碧胜房地产开发有限公司房款未存入资金监管账户问题以及要求责成该公司退还购房款的问题，因被申请人不具有处理相关事宜的法定职权，故申请人未予以处理及回应并无不当，未违反相关法律规定。

综上，西宁市城中区市场监督管理局在处理投诉举报过程中认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确，处理结果适当，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，决定如下：

维持西宁市城中区市场监督管理局于2023年9月*日作出的《关于李**投诉西宁市碧桂园珑悦天宸虚构事实销售房产的回复》。

申请人如对本决定不服，可自接到本决定之日起十五日内，向西宁铁路运输法院提起行政诉讼。