新版《西宁市物业管理条例》来了

近日，重新修订后的《西宁市物业管理条例》(以下简称《条例》)，经青海省人大常委会批准，将于2021年1月1日起正式实施。记者了解到，这是西宁市第37部地方性法规，该《条例》多达73条，亮点多，《条例》在上位法规定原则的基础上，对实践中的热点难点问题都尽量作了明细规定，以有效减少实践中的争议和纠纷。这是记者从市司法局获悉的。

为何重新修订《西宁市物业管理条例》

西宁市于2007年制定了《西宁市物业管理条例》，该《条例》对规范我市物业管理工作起到了有效的法制保障作用，2015年《青海省物业管理条例》颁布实施，2016年西宁市废止了《西宁市物业管理条例》。随着经济社会和房地产市场发展，大量小区交付使用，物业服务行业迅速发展，单靠过去由住建主管部门一家监督管理物业服务行业，已经不能适应物业管理的各种需求。此外，业主大会成立难，业主委员会和物业服务人的监督问题，以及物业管理过程中各种纠纷的调解，都需要将相应的职能向基层延伸。

随着西宁市城市建设和城镇化进程的加快，物业管理在改善人居环境、提高城市管理水平、维护社会和谐稳定、扩大创业就业等方面的作用日益明显，近年来，市场化物业服务面积和服务群体不断扩大，物业服务企业及从业人员也随之发展壮大。截至目前，西宁市在册物业服务企业600余家、从业人员5万余人，物业服务项目1070个，企业数量及服务面积较2010年增长了近1倍，物业行业取得了明显的数量增长。然而，由于西宁市物业行业起步晚，市场化进程缓慢，物业服务质量一直未能有效提高，物业服务与人民日益增长的美好生活需要还存在较大差距、诸多问题，严重z影响群众的幸福感和获得感。

为进一步做好物业管理，切实提高人民生活幸福指数，营造物业与业主和谐共处的良好发展环境，2019年，西宁市制定出台了《西宁市“强化物业服务”三年行动实施方案》。其中提到，要在2020年巩固打击和整治工作成果，出台《西宁市物业管理条例》，全面规范西宁市物业管理活动。

“这几年，物业管理中的问题日益增多，特别是首次业主大会成立、业主委员会换届与交接难，物业服务企业定位、共有部分产权归属问题、居(村)委会在物业管理中的职能不清晰等问题，急需通过法律规范予以调整。因此，修订《西宁市物业管理条例》是十分必要的。”参与制定该条例的市司法局立法科科长谢海宏表示。

《条例》聚焦了哪些突出问题

据介绍，《条例》共计8章73条，包括总则，物业管理区域与共用设施设备，业主、业主大会和业主委员会，物业服务，物业使用和维护，监督管理，法律责任和附则。主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。

●明晰共有部分产权归属

《条例》设定了物业管理区域的划分规则，并规定除业主共同决定以外，已经形成的物业管理区域不重新调整。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理;细化了物业服务用房配置的位置要求，限定了业主委员会办公用房的最大面积;详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所，并对产权登记提出要求。

●规范行为理顺三方关系

《条例》在上位法规定的前期物业管理模式基础上，进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。一是取消前期物业公开招标投标制度，允许建设单位自行选聘物业服务企业，但前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过二年;二是强化信息公开，规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售现场进行公示。三是加强交接验收，规定由建设单位向业主委员会进行承接查验，有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对过程指导和协调。不具备成立业主大会条件的，由街道办事处、乡镇人民政府代为交接验收，并可以邀请专业人士参加，同时规定交接验收前应与建设单位签订交接验收协议。

●创新物业服务收费新机制

《条例》根据我市物业管理实际，设定了有关物业服务的新机制，一是物业服务企业应当参加信用等级评价，按照信用等级提供相应星级服务，物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应;二是在物业服务合同之外，增设物业服务人应当遵守的规定;三是细化物业服务人的禁止行为;四是建立应急物业服务机制，规定在突发失管状态下，街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。通过这些规定，推动物业服务人提质增效，不断提高物业服务水平，同时，对突发失管小区提供物业服务基本保障。

此外，该《条例》增加了物业管理区域的禁止行为，也没有重复规定《省物业管理条例》相应内容，而是根据西宁实际，补充设定了四项禁止行为，并在第五项设定了兜底条款。同时，加大了物业服务人的日常巡查责任，发现存在安全隐患的，应当通知相关人员及时处理。增加获取物业违法行为证据的手段，《条例》规定，高空抛物或者破坏环境卫生的，经业主共同决定的，在不得侵犯他人隐私的前提下，可以采取适当的技术措施采集相应资料。